BOB体育官方入口这话题关注很久了，知乎大神多，受益匪浅。自己也做OTA出身，目前管理客栈4家，筹建中3家。可以拿出手的战绩是，OTA排名上，曾连续几个月，去哪儿排名全城市第一（自己OTA的BD出身，懂很多线上运营的技能），开业第一个月入住率6成，12月份淡季，入住率75%。
做的惨的也有，第一次做，产品设计和施工上留下隐患，导致大面积返工维修，连续2个月可用房只剩三分之一，火的只想把施工的朋友拖出去弹JJ弹到死。此后磕磕绊绊把这家分店拉上正轨。也碰到点评不断下滑，员工、施工、设计等等方面的原因。奇葩的客人、难管的员工、统一股东意见、体系化的管理灵感都有，所以这里分享下自己的经验吧。
鉴于问题问的太宽泛，前面大神把专业知识说了很多了，零起步的线基础说，分享经验为主，我就权当你是谦虚了，否则起码懂基础的装修、网上运营、门店运营的团队应该有吧？
投资略过，一般都是自己几个伙伴一起，选那种有些实力、酒店懂一点最好做过的人一起做，起码相互信任，避免后续狗血事件发生。这行门槛说低不低，团队人员技能搭配好。
选址这块可以说是重中之重了，投资酒店是真金白银花进去的，做好选址、市场调研决定的是后期经营能达到什么样的高度。这里需要明确的有以下几个关键点：
以杭州为代表，国内最热门的旅游城市、工商业发达，整个需求的容量非常大。这种商贸+旅游均非常热门的城市，在需求上已经奠定了基础。成本稍高，竞争压力大，行业链条成熟，搞定前期开业后，仅需重点关注日常运营即可，是不错的选择。
像黄山这种，典型的旅游城市，目的地型城市。这类城市做客栈，往往有很强的集聚性，打开飞猪、去哪儿这种OTA网站很容易找到。同样，城市需求大、季节性强，竞争也一点不比别的地方弱。
还有以莫干山为代表的，度假型目的地，优秀的酒店设计、细致的产品做工、娴熟的文案推广，虽没有特别的景观，却胜在一种心境。做这类酒店，需要的技能树比较高，起码能整合优秀的建筑设计师、品牌传播、工程施工和专业的酒店管理人员。最好有了一定的基础和人脉后再考虑。
我个人的选择原则是，宁愿在需求热门、行业链条成熟的地方与别人搏杀，不愿看着城市需求弱，盘子小，用尽办法。起码前者还有做大的可能，后者“看天吃饭”的可能性略多了。
流量这块，眼光要放开看，别用“别人家在我前面，客流都被他们吸引走了”这种观点来看生意，现在获取流量的方法很多，够开另一篇了，在此不做赘述。
区位包含区域的位置和周边的联系两方面。选择最终落脚点的时候，OTA、马蜂窝上看下热门商圈在哪，周边交通是否方便，BOB体育官方网站餐饮配套是否丰富，距离景点等目的地距离多少，买杯奶茶现场去蹲点卖的好的客栈看看。
做高价位的，就别在周边一看就脏乱差的地方开了，适合安静、空气清新的地方，尤其是景观好的地方！这点很重要，一个全景落地窗的房间，睁眼大面积林荫映入眼帘，我卖你568都是良心价的，这还是非周末价！过年果断加200！
区位选择中，别的条件都可以适当放宽，但客流量不能妥协。我知道，不用跟我说xx家选了个稍便宜的地方，避开了饱和的地方开，就成功了。可如果不控制变量，你是如何知道不是其他因素决定？你看到别人虽然偏，但服务用心、设计优秀、逼格满满吗？不要跟客观条件作对，如果不是万不得已。
东南沿海全国发达城市，物业比较贵，14年的时候，还能12万做个14个房间，16年的时候这价格就变成了36万做12个房间——我们这个分店房间面积已经很小了。快4倍了啊小姐姐大哥哥们。
签约年限，10年以上。往往经营3年就能回本的都是人才，年限低的话还没赚到余额宝的水平房东就要收回了你去哭吧。
说说物业本身，首先要确认这套房适合做客栈，比如基础的物业结构要规整，采光通风要好，毕竟有窗是现在的标配，而且不是那种暗窗，哪怕是低档客栈也一样；隔音虽然是客栈的通病，但不能太过是不是。面积多大，能做几个房间，十来平方的面积你等着一堆差评吧。一层往往大厅独占了，地下室就别想着做房间了，主管部门哪天严起来一下子砸上面了。
物业的品质，上面已经说了，好的景观真的可以卖高价，耐心寻找啊。中高端产品应该有什么样子，低端产品应该有什么取舍，做好这步之后，BOB体育官方网站一定要有个清晰的认识。
新的物业找不到，可以考虑找那些想转让的。虽然很容易拿到合适的物业，用这种方法进入行业的也短平快，鉴于水比较深，我就不误导大家了，有经验的欢迎分享一起学习。
很多人问我，线上运营的精髓是什么，我毫无保留的回答“产品”俩字。产品设计规划是整个客栈生命周期中，最重要的两个大项之一。无论哪个行业，无论如何包装设计，最终还是出让的是你的产品带来的价值，其他的只能叫做特色。
如何排房，根据你的物业设计房间布局结构等，BOB体育官方网站出多少房间，面积如何，大床标间如何配置。这块决定了整体收益如何。
设计，有条件找设计师就找一个，花的设计费值得。设计费差别会比较大，我们中档的客栈设计费40万，请的是海龟美院老师，设计出的产品也确实远远值这个价——流量D2B转化率非常高。四五万的设计费的也有，设计出来的东西中规中矩。没条件找设计师，简约点做，把钱花在刀刃上，布草、暖通多花资源。设计风格现在是那种日系、北欧风的较为流行，但风格这种东西说不准，别太依照自己的风格导致奇葩就好。
施工、水电暖通：这块上，我是有很大的教训的，防水没做好，雨季房间漏水严重，白白耽误了旺季营业，损失惨重。找个靠谱的施工队的同时，人要去的比工人早，BOB体育官方网站走的比工人晚，天天盯着，再靠谱也要盯着，别给自己留定时炸弹。材料也是，有经验的一起弄。暖通上更不能省，水管爆裂这种维修起来可是要敲墙的。一般热水的线升一人，就是2.4吨，再留余量，3吨。带浴缸200到300升，仅做参考。隔音虽然是客栈通病，可隔音好毕竟能加分啊，避免后期差评啊，平衡下，让师傅给做一些处理，再不济门缝总可以处理下吧？
布草杂项：这块单独拎出来说，因为这块是最容易做出性价比的。我们那家低端分店布草用的跟中档的一样，倒是收货很多好评。用不起梦百合，可以加个乳胶垫，也差不多效果了，枕头可以适当选用下，不贵。具体用品可以参考咱们这块大神@Juliana Yang
审核好图纸，筹备好资金，BOB体育官方网站跟施工队谈好，开始“起得比鸡早，睡得比狗晚”的“监理”生涯了。专业的事情专业做，让你团队里懂得的人做好监工的角色。执照申请需要跟政府打交道，营业执照倒是不难，可特种证、消防这块会让人很头痛。我在的城市就非常难通过，往往很多业主没审批，或者知道批不了，但难以在赚钱上权衡，就直接上了。结果政府想查你直接让你进去吃大肉包。为了稳定的营业，做还是要提前做好。需要申请的执照无外乎营业执照、特种行业许可、消防、卫生、排水等等。
恭喜老板，现在你可以称作真正的老板了，尽管可能还要在前面加上一个“小”字。建筑快搞定时，你要知道你需要配备人员了：
人员筹备：十来个房间刚好够一家小店的水平，多了人员配备要加上，自然就投资大了。2前台1个老板1个阿姨就够了，其他的？你自己看着办。要记住，你，是老板+前台+工程+阿姨+销售的综合体！！！平时自觉待在店里，马桶堵了空调坏了网络断了自己修，周边有人搞你自己应付，刚开店别想着岁月静好，那是我们故意营造文艺的氛围来骗你们想文艺的人的，以便拉高品味，做出价格，信不信我文艺起来，一桶珍藏100年的毒鸡汤灌给你。一年后稳定了再发展一个店长让他帮你管店，你可以做其他更有价值的事情去了，比如，再开一家高端的？
上线OTA：这时候，你需要跟OTA的人打交道了，比如，我，一个曾经某OTA的汪。目前携程系仅签约1家，携程、去哪儿、艺龙都上了。不是高端携程不给上线。至于是艺龙管还是去哪儿管，这个不重要了，反正他们现在都是赫程国际旅行社有限公司的员工。美团还坚挺着，阿里飞猪是新秀，携程系的人跳过去很多。在前期，除非你生意很稳定，后期也有把握稳定，否则不要觉得自己很重要的去站队，网站那边也没多少资源给你们。文艺点说，叫做“你若盛开，清风自来”，好好做好产品和服务，所有网站价格一致。
花点钱找个摄影师，正确的方法把客房拍宽敞明亮点，很重要！别不舍得花钱！
打开OTA后台，把所有符合你实际的信息全部完成，不是部分，是全部！！尤其是酒店首图、房型首图。酒店介绍别太假了，老老实实说下你的基础情况，比如距离xx地方多近，配备哪些东西什么的。
3. 收益管理、竞对分析：其实这块你应该在做产品的时候，就要做好的。作为一个即将成为文艺青年的老板，你，要知道周边有几家是跟你一样档次的，会跟你抢生意的，把他们的价格体系一一做个分析，你哪些可以拼过他，哪些拼不过，他的客源结构怎么样，踩点去，然后设计一套你的价格政策，做好价格预埋。
往往大点的酒店都会做好几套房价代码，对客栈可能不现实，但为了激励你的前台，两套价格代码还是要有的，线上价格、门店价格，把省下的佣金适当给前台一些提成。然后还有客源比例，也是尽可能避免极度依赖OTA，自有客源多积累积累，微信该加的加，活络点啊（客栈往往不太做得到）。
4. 门店管理：开始作为你真正赚钱之旅了！激不激动，惊不惊喜，刺不刺激？！醒醒，下面你的苦逼生涯正式开始。这个阶段的目标是把这家店运营上正轨。招人，前台流动性大；培训人，培养一个可以让你短暂离开也没大影响的储备店长；设计好日常各种规矩，如绩效考核、服务规范、卫生打扫、查房、突发情况处置等等，还有，一定一定要一人一证登记住宿，除非向给pol贡献钱了；监管，把不适合、态度差的清理，通过奖惩把规矩执行好；出门跟其他老板花天酒地的次要任务的同时，多多交流交流，熟悉一些圈内的东西，发展自己真正的朋友。
5. 营业分析：好好利用你云掌柜上的统计数据，以及ebooking后台上的流量数据，做好以下几个分析：收益分析、门店与房型入住率、流量运营报告，这3块很重要，是个赚钱的细活，不做赘述。
